Het asbestattest: enkele veelgestelde vragen beantwoord

Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij de verkoop van een pand dat dateert van voor 2001. Op die manier weet de koper of er asbest aanwezig is en kan hij hiermee correct omgaan. 

Na één jaar blijkt echter dat het attest nog wel wat vragen oproept bij kandidaat-kopers en dat sommigen zelfs afhaken door de aanwezigheid van asbest. Nochtans hoeft de aanwezigheid van asbest geen ramp te zijn in een woning, zolang het risico maar voldoende wordt beheerst. Bij veel asbestmaterialen in goede staat is er zeer weinig risico en kan dat ook nog wel lange tijd zo blijven. Is het wel risicovol, dan is het net belangrijk om te weten dat er een risico is en dat er wordt uitgelegd hoe hiermee moet worden omgegaan. 

Wat is asbest precies?

In het verleden werd het gevaarlijke asbest vaak gebruikt in de bouw vanwege zijn hittebestendige, isolerende en vochtwerende eigenschappen. Het is opgebouwd uit kleine vezels die met het blote oog niet kunnen worden waargenomen. Asbestvezels die vrijkomen en ingeademd worden kunnen longziektes en kanker veroorzaken. Deze ziektes treden meestal pas op 20 tot 40 jaar na de eerste blootstelling aan asbest. Sinds 1998 is het verboden om asbesthoudende materialen te produceren, te verhandelen of te hergebruiken, maar toch zit er nog asbest in heel wat woningen en gebouwen in Vlaanderen.

Daarom is het belangrijk dat bij de verkoop van woning of een gebouw dat voor 2001 werd gebouwd een asbestinventarisatie plaatsvindt om na te gaan of er asbest aanwezig is. Het doel is om tegen 2040 Vlaanderen asbestveilig te maken.

Wie voert de asbestinventarisatie uit om het attest op te stellen?

Om een asbestattest op te maken wordt een asbestinventaris opgemaakt. Dit verloopt via een onderzoek door een erkende asbestdeskundige. Deze deskundige moet gecertificeerd zijn door een door OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij) erkende certificatie-instelling asbest. Hiervoor moet je een opleiding bij een certificatie-instelling en een examen afleggen bij de door OVAM aangestelde examenbeheerder. 

Aanvankelijk waren er lange wachttijden omdat er niet veel asbestdeskundigen waren. Dit tekort werd ondertussen opgevangen.

Hoe verloopt de asbestinventarisatie?

De asbestdeskundig komt langs om een visuele controle uit te voeren en eventueel stalen te nemen van asbestverdachte materialen die zich in het gebouw bevinden. De asbestdeskundige moet hierbij alle geldende voorschriften naleven, in het bijzonder deze bepaald in het inspectieprotocol. Er wordt enkel niet-destructief onderzoek uitgevoerd. Staalafnames worden als niet-destructief beschouwd wanneer het pleisterwerk, de vinyltegel,… voldoende functioneel blijft en het verdere normale gebruik van het gebouw niet in het gedrang komt. Na de staalafname zal de asbestdeskundige het staalafnamepunt duurzaam inkapselen of fixeren. De deskundige zal vervolgens zijn opmetingen ingeven in de OVAM-databank waarmee dan het attest wordt gegenereerd.

Het is als eigenaar wel aangewezen om zelf ook aanwezig te zijn tijdens het onderzoek. Zo kan je extra informatie geven. Het is wel belangrijk dat er tijdens de staalafnames niemand meer aanwezig is, omdat dit gezondheidsrisico’s kan inhouden omwille van schadelijke stoffen. 

Hoe ziet een asbestattest eruit?

Op basis van dit verslag levert OVAM voor de woning een uniek asbestattest af. Je krijgt een overzicht van de aanwezigheid, locatie en toestand van asbest in jouw woning. Met het rapport  kan je de risico’s voor de gezondheid inschatten en een plan opstellen om het asbest veilig te beheren of verwijderen.

Een asbestattest heeft ofwel de eindconclusie ‘asbestveilig’ ofwel ‘niet asbestveilig’. ‘Asbestveilig’ bevat de nuance dat de toestand minstens veilig is bij normaal gebruik van de woning. Renovatiewerken of sloop behoren niet tot normaal gebruik. ‘Niet asbestveilig’ betekent niet dat de woning onbewoonbaar is, maar dat ze niet voldoet aan de vereisten voor ‘asbestveilig’ en dat er maatregelen nodig zijn om die toestand te bekomen. 

Opgelet: ‘asbestveilig’ betekent niet hetzelfde als asbestvrij. Het betekent dat er geen asbestmaterialen werden gevonden of enkel asbestmaterialen met een laag risico voor de gezondheid of het milieu. Indien het asbestattest geen asbestmaterialen vermeldt, kunnen er toch nog niet geïnspecteerde asbestmaterialen verborgen aanwezig zijn, bijvoorbeeld ingesloten in wanden, vloeren of onder de grond. Die worden niet standaard geïnventariseerd voor een geldig asbestattest maar de eigenaar kan hiertoe wel de opdracht geven. Dit is dan een vrijwillig destructief onderzoek dat verder gaat dan de standaard inspanningsverplichting. In een sloopinventaris (sloopopvolgingsplan) is dit wel de standaard.

Wat kost het?

Dat varieert en hangt ook af van het aantal labo-analyses dat de asbestdeskundige nodig heeft. De prijs ligt niet wettelijk vast en wordt ook mee bepaald door de grootte van het gebouw. Voor een gemiddelde woning bedraagt de kostprijs enkele honderden euro’s. Volgens OVAM kost een asbestattest voor een doorsneewoning gemiddeld 500 tot 550 euro. Voor een appartement 400 tot 450 euro. 

Voor de aflevering van het asbestattest vraagt de OVAM 50 euro retributie. Die wordt automatisch afgerekend aan de asbestdeskundige die het op zijn beurt verrekent in de factuur aan de klant. OVAM biedt de asbestdeskundige de mogelijkheid om zonder retributiekost tot 30 dagen na de opmaak van het asbestattest het te wijzigen en een nieuw asbestattest te laten afleveren. Bijvoorbeeld naar aanleiding van nieuwe gegevens of een betwisting.

Wat indien asbest wordt vastgesteld?

Stelt het asbestattest asbestmaterialen met een verhoogd risico vast, dan moet je als eigenaar maatregelen nemen. Er is (nog) geen echte verplichting om asbest te verwijderen, maar beschadigd of verweerd asbesthoudend materiaal dient best verwijderd te worden. Zo niet, dan bestaat het risico op blootstelling aan asbestvezels. Bij renovaties moet de eigenaar asbest dat eenvoudig bereikbaar wordt onmiddellijk verwijderen, opnieuw insluiten mag niet. 

Wat als ik weiger om staalafnames te laten uitvoeren?

Je bent als eigenaar niet verplicht om toe te laten dat de asbestdeskundige stalen neemt. Maar dat heeft uiteraard gevolgen. De asbestdeskundige moet het materiaal dan als asbestverdacht en asbesthoudend beschouwen. Hij kan immers enkel op basis van een geldige staalafname en -analyse een asbestverdacht materiaal toch als niet asbesthoudend beoordelen. 

Dit wordt ook zo weergegeven op het asbestattest. De woning wordt dan meteen als ‘niet asbestveilig’ beoordeeld. De koper zal dus de informatie krijgen dat het materiaal asbesthoudend is, terwijl dat mogelijk niet het geval is. Het gevolg is dat het asbestattest dan ook maar vijf jaar geldig is in plaats van tien jaar. Je hebt er dus alle belang bij om de deskundige zijn werk te laten uitvoeren.

Weiger je toch, dan zal de asbestdeskundig wellicht vragen om een duidelijke schriftelijke bevestiging van de weigering om stalen af te nemen. 

Wanneer is een asbestattest verplicht?

Bij verkoop
Concreet moet de verkoper bij het sluiten van de onderhandse verkoopovereenkomst (compromis) sinds 23 november 2022 aan de kandidaat-koper een geldig asbestattest voorleggen als de woning dateert van voor 2001. 

Indien het gaat om een appartement of een kavel binnen een mede-eigendom, dan moeten er twee attesten zijn: één voor het appartement en één voor de gemeenschappelijke delen. Het asbest voor de gemeenschappelijke delen wordt verplicht vanaf 1 mei 2025.

Gaat het om een studentenkamer/studio van minder dan 20m² die afzonderlijk wordt verkocht, dan moet daar toch een asbestattest voor worden opgesteld. Worden er een of meerdere studentenkamers/studio’s overgedragen van één eigenaar naar één koper, dan moet je nagaan of de studentenkamers/studio’s elk op zich een wooneenheid vormen. Als dat het geval is, dan moet voor elke studentenkamer/studio afzonderlijk een asbestattest worden opgesteld. Een asbestattest mag namelijk maximum een wooneenheid omvatten.

Tegen 2032 moet elke woning van voor bouwjaar 2001 over een asbestattest beschikken, of het nu te koop staat of niet. Belangrijk: de nieuwe informatieplicht geldt niet alleen voor residentieel vastgoed, maar ook voor winkels, horeca, kantoren, industriegebouwen, …

Bij verhuur
Bij de verhuur van een woning is geen asbestattest vereist. Let wel: koop je een woning om die vervolgens op de huurmarkt aan te bieden, moet je het bij de aankoop ingewonnen asbestattest aan de (kandidaat-)huurders overhandigen..

Hoe lang is het asbestattest geldig?

Een asbestattest is standaard tien jaar geldig. Is die termijn verstreken, dan moet je bij verkoop een nieuw asbestattest laten opmaken. Is er echter geen asbest gevonden in de woning, dan is het attest onbeperkt geldig.

Indien er asbestmaterialen met een hoog risico aanwezig zijn, dan is de geldigheidsduur beperkt tot vijf jaar. Het asbestattest is enkel onbeperkt geldig als het attest vermeldt dat er geen asbesthoudende materialen zijn aangetroffen.

Wordt er later toch nog asbest gevonden, dan zal de geldigheid van het attest van rechtswege vervallen. De eigenaar van de woning of de vereniging van mede-eigenaars in een appartement moet binnen één jaar na het aantreffen van nieuwe asbesthoudende materialen een nieuw asbestattest laten opmaken.